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Pourquoi le contrôle des loyers est une mauvaise idée | GenerationLibre

Pourquoi le contrôle des loyers est une mauvaise idée

David H. Autor, Christopher J. Palmer et Parag A. Pathak, chercheurs au MIT (Massachussets Institute of Technology), ont publié dans le Journal of Political Economy une étude sur les distorsions du marché immobilier, en prenant l’exemple de l’arrêt de la politique d’encadrement des loyers menée jusqu’en 1994 à Cambridge (Massachussets). Les auteurs soulignent les avantages directs et indirects liés au libre établissement des loyers.

GenerationLibre vous propose la traduction d’un résumé de cette étude, initialement publié par le Cato Institute, que nous remercions pour leur coopération. Le gouvernement français ayant décidé d’appliquer « avec pragmatisme » la loi ALUR, cette étude devrait le convaincre de renoncer aux dispositions liées à l’encadrement des loyers.

Comprendre dans quelle mesure les caractéristiques d’un quartier affectent l’immobilier est un prérequis essentiel lorsque l’on traite de politique du logement. Si cela peut sembler évident – interroger un agent immobilier sur le voisinage lors d’une visite d’appartement n’a rien de surprenant – identifier et quantifier précisément l’effet du voisinage – qui vit où, la qualité et l’offre de logements, la proximité d’équipements publics aux alentours, le niveau de prix retenu – sur la valeur d’un bien relève du challenge empirique. Les caractéristiques d’un quartier interagissent les uns avec les autres pour déterminer l’équilibre du marché. Empiriquement, cela revient donc à se demander – selon le proverbe bien connu de la poule et de l’œuf – si un quartier est attractif en raison des habitants qui y vivent, ou si ces gens y vivent parce qu’il s’agit d’un quartier attractif.

Nos recherches évaluent empiriquement l’importance des déterminants du marché du logement en se référant au changement de politique majeur survenu dans certains quartiers de Cambridge, Massachussetts, et à la réaction du marché suite à ce revirement. De 1970 à 1994, certains des appartements construits avant 1969 et disponibles sur le marché locatif de Cambridge, faisaient l’objet d’une politique d’encadrement des loyers qui contrôlait strictement l’augmentation des loyers d’une part, et le retrait des biens du marché, d’autre part. Les autorités de l’époque veillaient à maintenir un niveau de prix modéré : les loyers des appartements soumis au contrôle étaient ainsi 40% inférieurs aux loyers des appartements non-contrôlés. Le revirement politique qui a permis cette étude fut la suppression, rapide et globalement non anticipée, de la loi prévoyant un contrôle des loyers par une initiative populaire au niveau de l’état du Massachussetts. En novembre 1994, la fin de la politique de contrôle des loyers fut ainsi décidée par referendum à 51% des voix contre 49% dans l’ensemble de l’état, avec presque 60% des résidents de Cambridge votant pour le maintien de l’encadrement des loyers. Comme l’encadrement ne s’appliquait qu’à un nombre limité de biens immobiliers, la coexistence de biens alors « contrôlés » et de biens non soumis à l’encadrement des loyers a fourni un panel idéal afin d’évaluer l’impact de la loi.

L’évolution du marché du logement à partir de cette date permet de juger a posteriori de l’efficacité des mesures de contrôle. Elle évalue, d’une part, l’effet direct de l’abandon des mesures d’encadrement sur les biens précédemment contrôlés ; et d’autre part, l’effet indirect du changement de politique sur l’attractivité globale du quartier. Si un tiers des biens immobiliers étaient « contrôlés » avant le changement législatif, cette proportion pouvait dépasser 60% dans les quartiers caractérisés par un immobilier vieillissant et un nombre de locataires élevé lors de la mise en œuvre du contrôle des loyers. Par ailleurs, le constat tiré de l’appréciation des prix des biens immobiliers relativement proches de biens auparavant encadrés est sans ambiguïté sur les effets pervers de l’encadrement des loyers. La fin de la politique de contrôle des loyers a permis au quartier résidentiel de Cambridge d’augmenter de $2 milliards en valeur au cours de la décennie suivante. Les auteurs ont analysé les effets directs et indirects expliquant ce phénomène.

L’effet direct repose sur la capacité nouvelle des propriétaires de décider librement de leurs loyers. La fin de l’encadrement des loyers valorise la propriété en offrant la possibilité de dépasser le niveau de loyer précédemment fixé et en permettant un meilleur retour sur investissement. Cela se traduit d’abord par un transfert des futurs locataires aux propriétaires plus que par une augmentation de la valeur économique des logements.

L’effet indirect se réfère aux mécanismes complémentaires par lesquels la fin du contrôle des loyers a permis aux biens alentours de devenir plus attractifs. En rénovant et modernisant leurs biens immobiliers, les propriétaires améliorent l’image d’un quartier et participent à l’augmentation de la valeur des biens. Certains préfèreront, peut-être, s’installer près des résidents les plus aisés en déménageant dans les quartiers « dérégulés ». L’embourgeoisement qui en résulte s’accompagne parfois d’autres effets positifs, comme une diminution de la criminalité. Par ailleurs, les propriétaires se livreront probablement, compte tenu de l’appréciation des quartiers et de la hausse du niveau des revenus, à des investissements supplémentaires dans les quartiers n’ayant jamais fait l’objet de contrôle comme dans les quartiers « dérégulés ». Ces canaux indirects, qui augmentent la valeur économique de l’immobilier, participeront à l’augmentation des loyers en général (sur le marché des biens anciennement contrôlés, et sur celui des biens jamais soumis à l’encadrement des loyers mais situés dans un quartier où la plupart des biens l’étaient).

L’étude révèle que les biens soumis à l’encadrement des loyers étaient évalués 45 à 50% en dessous des valeurs du marché des biens non encadrés, similaires et situés dans les mêmes quartiers, et que leur valeur a augmenté de 18 à 25% par rapport aux biens jamais soumis à l’encadrement des loyers. Cette différence d’appréciation reflète efficacement l’effet direct de la fin de l’encadrement des loyers sur la valeur de biens auparavant encadrés. Cette évolution s’explique par la possibilité dorénavant offerte aux propriétaires de décider des loyers, de transformer leurs biens en condominiums, et les retours associés aux capitaux investis.

L’effet indirect, par ailleurs, affecte à la fois les biens « décontrôlés » et les biens jamais soumis à l’encadrement des loyers, en augmentant l’attractivité des quartiers dans lesquels ils sont situés. Les dix années suivant la fin de l’encadrement des loyers, les biens situés dans les quartiers précédemment soumis aux encadrements les plus stricts ont vu leur valeur augmenter d’environ 13% de plus que les propriétés situées dans les quartiers moins encadrés. Surtout, la différence d’appréciation des biens situés dans les zones de contrôle strict était équivalente à celle des biens situés dans les zones « dérégulées » ou jamais soumises aux mesures d’encadrement, suggérant ainsi que l’abandon de la politique de contrôle des loyers généra un gain, en terme d’attractivité, pour l’ensemble du quartier.

S’il est difficile de distinguer nettement le poids de chacune des variables (investissement, résidents, équipements publics environnants) à l’origine de l’effet indirect précédemment décrit, il ressort néanmoins que chaque facteur est déterminant. Le Bureau de contrôle des loyers ne souhaitant pas accorder d’augmentations des loyers en fonction de l’amélioration des biens, l’encadrement des loyers a détourné les propriétaires de leur volonté d’entretenir et améliorer la qualité de leurs biens. A titre d’exemple, les problèmes de maintenance (des peintures écaillées par exemple) étaient plus récurrents dans les appartements soumis à la politique de contrôle des loyers et ont, logiquement, nettement diminué après 1994.

La fin de l’encadrement des loyers a également encouragé un « turnover » important de locataires. Dans sa conception, la loi d’encadrement des loyers était censée permettre aux ménages moins aisés d’accéder à des biens normalement attribués – dans le cadre d’un marché libre – à des ménages plus aisés, en particulier dans les quartiers à proximité des universités de Cambridge, des centres commerciaux et des points de transport. Bien qu’aucun mécanisme formel n’encadrait l’attribution des appartements aux loyers modérés, les étudiants et ménages aux revenus moyens étaient sur représentés dans ces quartiers, même si quelques hauts revenus y résidaient également. L’étude révèle que le nombre de locataires ayant quitté les résidences, auparavant encadrées, a explosé les années suivant la fin des mesures d’encadrement. Et considérant les augmentations de loyer qui suivirent, il est fort probable que les nouveaux locataires aient été sensiblement plus aisés que leurs prédécesseurs.

La fin de l’encadrement coïncidant avec une vague de nouveaux investissements, l’étude révèle que la dépense agrégée annuelle de construction, à la fois de maisons et d’appartements, a cru de $21 millions par an entre 1991 et 1994, jusqu’à $45 millions par an entre 1995 et 2004.

In fine, la combinaison des effets directs et indirects liés à la fin de la politique d’encadrement des loyers contribua de manière nettement positive à la hausse de la valeur du marché locatif de Cambrigde. En chiffres, cette valorisation s’élève à $2 milliards : $300 millions par effet direct et $1,7 milliard de manière indirecte, particulièrement grâce aux retombées positives sur l’attractivité des quartiers. En net, les estimations suggèrent que plus de la moitié (55%) du coût capitalisé en contrôle des loyers fut supporté par les propriétaires des biens qui ne furent jamais soumis à l’encadrement, illustrant bien l’importance des effets pervers sur le marché du logement et les effets de distorsion potentiels, et non-intentionnels, liés au plafonnement des prix.

Cité dans l’Opinion

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